Eine aktuelle Analyse
der renommierten Ratingagentur Scope sorgt für Aufsehen in der Finanzwelt, weil
von einer Herabstufung gesprochen wird. Die Gründe dafür sind vielschichtig,
doch im Fokus stehen insbesondere die gesunkenen Renditen, die so gar nicht ins
Bild der “sicheren Anlagen” passen. Es gibt jedenfalls verschiedene
Sichtweisen, so dass sich erstens die Frage stellt, ob bei einer Investition in
Offene Immobilienfonds die potentiellen Chancen überwiegen, und zweitens ein
Blick auf Banken und professionelle Vermögensverwalter ein wenig mehr
Orientierung bietet.
Offene Immobilienfonds unter der Lupe: Ergebnisse der Scope-Studie
Aktuell sind wieder Offene Immobilienfonds in aller Munde.
Ausschlaggebend ist anscheinend eine kürzlich veröffentlichte Analyse der
Ratingagentur Scope mit Hauptsitz in Berlin sowie verschiedenen Niederlassungen
in Frankfurt, Hamburg, London und Paris. Gegründet wurde sie im Jahr 2002 und
wird in der Rechtsform Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) betrieben.
Einige namhafte Personen und Körperschaften werden als Eigentümer (85 per
12.6.2025) aufgezählt, was somit die Bedeutung dieses Unternehmens
unterstreicht.
Diese Ratingagentur analysiert und bewertet Investmentfonds,
Asset Manager und Zertifikate-Emittenten. Jährlich werden „Scope Awards“ an die
besten Fondsanbieter im deutschsprachigen Raum verliehen. Auch ESG-Analysen für
grüne Wertanlagen sind Teil einer großen Bandbreite an Dienstleistungen rund um
das Thema Finanzen.
In einer Studie zu den Offenen Immobilienfonds wurde nunmehr
bekanntgegeben, dass bei 12 von 22 analysierten Fonds eine Rating-Herabstufung
vorgenommen wurde. Als Ursache dafür wurden „sowohl gesunkene Renditen als auch
die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter“
genannt. Als Risikoparameter können zum einen die Effekte aus der hohen
Immobilienbewertung der vergangenen Jahre angesehen werden, wie auch die
gestiegenen Mittelabflüsse (Rückgabe Volumina der Anleger), was die Liquidität
der Fonds einschränkte. Der Rückgang der Liquiditätsquote auf 14,3 Prozent wird
allerdings als „moderat“ bezeichnet; gerade weil eine Mindestquote von 5
Prozent vorgeschrieben ist. Auch die Kreditquote der Fonds lag mit
durchschnittlich 18,1 Prozent weit unterhalb der regulatorischen Obergrenze von
30 Prozent. Die Vermietungsquoten sind mit 92,4 Prozent im Mittel eigentlich
ziemlich „solide“, wie man sagt. Trotzdem wird im Durchschnitt eine Rendite von
minus 1,3 Prozent erzielt, die anscheinend ihren Grund in den Wertkorrekturen
hatte. Bei den „fünf Schwergewichten“, berichtet man, gab es dagegen einen
Anstieg des Anteilswerts im Schnitt um 1,9 Prozent.
Berücksichtigt man noch die hohen Teilfreistellungsquoten
von angeblich 60 bis 80 Prozent, wird nur ein kleiner Teil einkommenssteuerlich
belastet, was somit die Rendite nach Steuern im Vergleich zu anderen
Wertanlagen attraktiv machen sollte (für eine gemeinnützige Körperschaft hat
dieser Punkt übrigens keine Bedeutung).
Kosten, Kursabschläge und Kündigungsfristen: Die Schattenseiten im Überblick
Attraktiv sind solche Wertanlagen nicht, hört man dagegen
von einigen Kritikern. Da gibt es einerseits den Verweis darauf, dass die Kurse
künstlich stabil gehalten werden (das bezieht sich auf das NAV = Net Asset
Value bzw. Nettoinventarvermögen), die hohen Kosten die Rendite aufzehren (das
bezieht sich u.a. auf den hohen Ausgabeaufschlag) und andererseits diese
Immobilienvermögen keinesfalls eine „sichere Anlage“ darstellen (das bezieht
sich auf die Wertkorrekturen). Andere verweisen darauf, dass der Börsenkurs
vielfach „deutlich“ unter den offiziellen Rücknahmepreise (rechnerisch das NAV
pro Anteil) liegt und die Bewertungen des Immobilienvermögens schwer
nachzuvollziehen sind.
Ein wesentlicher Nachteil besteht jedoch darin, dass ein
solches Investment erst nach einer Wartezeit von 2 Jahren zurückgegeben werden
kann an die Fondsgesellschaft, wobei 12 Monate vor diesem Termin die Rückgabe
schriftlich anzukündigen ist (Kündigungsfrist). Alternativ kann man zwar auch
den Verkauf über eine Börse vornehmen, dann allerdings zu einem Marktpreis und
nicht mehr zum Rücknahmepreis. Der Vorteil besteht natürlich darin, dass man
schneller aus dem Investment rauskommt; unter Umständen mit einem teils
gehörigen Abschlag (siehe auch die Tabelle weiter unten).
Steht man also vor der Entscheidung, in diese Wertanlagen zu
investieren, sollte man sich folgende Punkte klarmachen:
Der reguläre Einkauf über die Bank wird in der Regel mit
einem kräftigen Ausgabeaufschlag versehen. Dieser Ausgabeaufschlag ist zwar
verhandelbar, doch jede Verteuerung muss in der Folgezeit durch
Kurswerterhöhungen und Ausschüttungen verdient werden.
Die Ausschüttungen werden nicht unbedingt mit Mieteinnahmen
verdient. Mithilfe von jährlichen Bewertungen des Immobilienvermögens können
Wertzuschreibungen das (Buch-) Fondsvermögen steigern (und umgekehrt), aber
auch Absicherungsgeschäfte bei ausländischen Investitionen können da einen
Beitrag leisten (oder ein Verlust bescheren).
Der Wertabschlag des Marktpreises zum letzten
Netto-Inventarwert (Net Asset Value) bzw. Rücknahmepreis sagt nur bedingt etwas
aus zu den Markterwartungen. Gut möglich, dass bei einem hohen Abschlag (z.B.
minus 15 Prozent) ein gewisser Vertrauensverlust besteht in die Werthaltigkeit
des Vermögens, es kann aber auch ganz einfach mit unzufriedenen Anlegern zu tun
haben, die sich einfach schnell von ihren Anteilen trennen wollen.
Professionelle Zurückhaltung: Warum Experten Immobilienfonds oft meiden
Betrachtet man die Ausschüttungsquote, basierend auf den
letzten Daten, kommt bei den fünf Anlagemöglichkeiten ein Durchschnitt von 1,78
Prozent (mit vollem Ausgabeaufschlag) oder 2,05 Prozent (bei Einkauf über die
Börse) zusammen. Bezieht man die steuerliche Betrachtung ein, wenn man als Klein-Anleger
den Sparerfreibetrag sowieso schon ausgeschöpft hat, sinkt bei einer
Teilfreistellung von 80 Prozent (60) die Rendite effektiv um rund 5
Prozentpunkte (11) und nicht um 26,375 Prozent (inkl. Soli). Nach Abzug der
Steuern bleibt aus diesem Grund viel mehr von der Ausschüttung als bei anderen
Formen der Geldanlage.
Man kennt jedoch nicht das Bewertungsrisiko bei den
Immobilien. Sobald mal wieder eine Wertkorrektur bekannt gegeben wird, könnte
sich der Marktpreis um weitere zehn Prozentpunkte verschlechtern (Beispiel ZBI
in 2024). Dass das so wieder passieren könnte, ist nicht unumstritten. Derzeit
kann man davon ausgehen, dass es keinen weiteren bedeutenden Preisverfall bei
den Immobilien geben wird, doch mit attraktiven Wertsteigerungen kann ebenfalls
nicht seriös gerechnet werden. Experten rechnen eher damit, dass im
“Speckgürtel einer Metropole” die Werte steigen werden, wogegen in den bislang
so hoch bewerteten Innenstadtlagen es eher zu einer Stagnation bei den
Bewertungen kommt. Selbst bescheidene Wertkorrekturen im einstelligen Bereich
wären nicht hinnehmbar, wenn die Ausschüttungsquoten bei unter 2 Prozent
liegen. Die zukünftigen Verdienstmöglichkeiten stehen jedenfalls nicht in einem
angemessenen Verhältnis zum Risiko. Bei Geldanlagen, wie zum Beispiel Festgeld,
liegt die Rendite nach Steuern zwar bei weit unter 1 Prozent, dafür kann man
sich auf den Vermögenserhalt verlassen.
(Apropos Risiko: Am 12.6.2025 eskalierte im Nahen Osten
wieder die politische Lage. Militärische Schläge und Gegenschläge führten zu
einem Börseneinbruch von nahezu 2 Prozent. Schaut man sich die Kursveränderung
bei den börsengehandelten Werten an, sind es mal ein halbes Prozent weniger
oder sogar mehr. Immobilienfonds reagieren eben auf andere Krisen).
Das “Gespenst der Inflation” ist zudem nicht verschwunden. Auch wenn es sich bei Immobilien um Sachwerte handelt, die mit den Preisen im Wert steigen müssten, man hatte es ja gesehen in der Post-Corona-Phase: die Inflation stieg im Oktober 2022 auf über 10 Prozent, die Notenbanken mussten die Zinsen übermäßig anheben und wieder senken, Immobilien verkauften sich plötzlich nicht mehr. Entscheidend für die Werthaltigkeit sind Konjunktur, Zinsumfeld und Reallöhne. Wenn durch die derzeitigen Weltkrisen der Zinsrückgang nicht mehr fortgesetzt werden kann, und stattdessen wieder mit steigenden Zinsen die Inflation gedämpft werden muss, ergibt sich ein Zinsänderungsrisiko für alle sogenannten “sicheren Anlagen”. Das muss eine gute Vermögensverwaltung wissen und ein gutes Risikomanagement betreiben. Risiken managen heißt, Investitionen breit zu streuen – und das wiederum vollzieht sich über verschiedene Anlageklassen.
Eine gute Vermögensverwaltung kann sich über die Anlageklassen Liquidität, Aktien und Renten sowie Immobilien, Rohstoffe und Derivate erstrecken. Im Jahr 2024 befragte das Institut für Vermögensaufbau (IVA) im Auftrag von FOCUS Money und N-TV Banken und Vermögensverwalter (36) zu ihren Beratungsleistungen in Sachen Vermögensverwaltung. In die Anlageklasse Immobilien wollten von den Befragten allerdings nur 4 investieren, und dann auch noch zu höchstens 5 Prozent des zu verwaltenden Vermögens. Dagegen fand man in 7 Fällen Investitionen in Derivate und in 18 Depots sogar Wertanlagen zu Rohstoffen. Aktien und Liquidität waren wiederum immer vorhanden, Renten kamen dagegen in 27 Depots vor – also nicht überall.
Wenn schon Profis kein herausragendes Interesse zeigen für
Offene Immobilienfonds, warum sollten es die anderen tun? Natürlich kann da
etwas „beigemischt“ werden, sagt man gerne. Doch nur 4 von den 36 befragten
Banken und Vermögensverwaltern (12 Prozent) würden entsprechend handeln. Für
einen Klein-Anleger bedeutet das nicht viel, wenn man mit geringen Positionen
einen Fonds an der Börse erwirbt, um eine etwas bessere Verzinsung als bei
Festgeldern zu verdienen. Geht es dagegen um sehr viel mehr Geld, braucht es
den Bankberater und unter Umständen den Ausgabeaufschlag. Da zudem die lange Haltedauer
zu beachten ist, wird so eine Investition mächtig unattraktiv trotz des
Wunsches nach Diversifikation.
„Verteile dein Vermögen auf sieben oder acht Teile, denn du weißt nicht, welches Unglück über das Land kommen wird.“
– Kohelet (Prediger) 11,2
CGS
Scope Explorer
Offene
Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2025 - ScopeExplorer
Zwölf Fonds mit Rating-Herabstufung – Netto-Mittelaufkommen
2024 negativ – Liquiditäts- und Vermietungsquote mit nur leichtem Rückgang –
Fonds haben Rückgabeverlangen erfüllt – Immobilien konservativer bewertet
Herausgegeben am 11.6.2025
Der zitierte Artikel von oben ist derzeit nicht über die
Webseite abrufbar.
Eigener Beitrag vom 1.7.2024: „Finanzanlagen – Probleme eines Offenen Immobilienfonds“
(letzter Aufruf aller Quellen am 13.6.2025)
Eigenes Bild zum Beitrag.
Das hier ist keine
Rechtsberatung oder Aufforderung zur Vornahme eines Rechtsgeschäftes. Der
Beitrag stellt nur meine Sicht auf die Dinge dar. Und eine solche Sicht kann
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Offene
Immobilienfonds im Wandel? Eine Analyse der aktuellen Entwicklungen
